Giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng đất đai là một trong những thủ tục quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Chính vì vậy, sau khi đã tìm hiểu vị trí, pháp lý của nhà/đất muốn mua, bạn cần nắm rõ thủ tục mua bán nhà đất để đảm bảo tính pháp lý và giá trị của bất động sản sắp sở hữu. Cùng Thành Đạt tham khảo thủ tục mua bán nhà đất mới nhất năm 2022 ngay dưới đây nhé!

Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Người sử dụng đất và nhà có quyền chuyển nhượng khi có đủ 4 điều kiện sau đây:

  1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng thì cần có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
  2. Đất không có tranh chấp
  3. Đất không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án
  4. Đất còn trong thời hạn sử dụng.
hình ảnhQuy trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất hợp pháp

Thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ

Việc mua bán nhà đất nói chung là việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ. Thủ tục mua bán nhà đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013).


Thông thường, thủ tục mua bán đất đai thường được thực hiện qua 3 bước:

  • Đặt cọc
  • Công chứng hợp đồng chuyển nhượng sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận giấy chứng nhận mới.

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất

Trước khi tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, người mua có nghĩa vụ trả trước 1 khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.  Quy định về việc đặt cọc được Chính phủ hướng dẫn tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015. Việc đặt cọc có không bắt buộc phải công chứng. Nhưng để hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp thì nên công chứng rõ ràng. 

  • Nếu hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện, tiền cọc sẽ được trả lại cho người mua hoặc trừ vào tiền mua nhà đất. 
  • Nếu người mua đặt cọc nhưng không mua đất nữa thì tiền cọc sẽ thuộc về người bán
  • Nếu người bán nhận cọc nhưng không bán đất nữa thì phải trả lại tiền cọc và cả khoản phí phạt cọc theo quy định. 

Thủ tục công chứng mua bán nhà đất

Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:

  1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do bên bán cung cấp);
  2. Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc căn cước công dân/ hộ chiếu của bên mua và bên bán (cả vợ  và chồng).
  3. Sổ hộ khẩu của 2 bên;
  4. Giấy đăng lý kết hôn hoặc chứng nhận độc thân (cả hai bên);
  5. Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
  6. Phiếu yêu cầu công chứng (do bên mua soạn);
  7. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường do bên công chứng soạn thảo)

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn nộp và công chứng tại tồ chức công chứng. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ tiếp nhận hồ sơ và xử lý hồ sơ trong vòng 3 ngày. Trong thời gian này, cơ quan có thẩm quyền ra thông báo việc bổ sung hồ sơ (nếu có). Đồng thời thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người yêu cầu chuyển nhượng.

Đóng phí công chứng mua bán nhà

Bên yêu cầu chuyển nhượng sau khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính phải đóng phí công chứng và thuế tại cơ quan thuế và gửi biên lai cho văn phòng công chứng đất đai.


Các khoản phí bao gồm:

  • Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
  • Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
  • Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới


Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế và phí công chứng, chủ sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời gian ghi trên phiếu hẹn.

Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc quy hoạch

Trường hợp nếu đất của bạn muốn mua nằm trong diện quy hoạch được quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018). Theo đó, đất nằm trong diện quy hoạch sẽ có 2 trường hợp sau:

Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải chấp nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất và nhận quyết định thu hồi đất theo kế hoạch.


Trước thời gian thu hồi, bạn vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Đất không nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu đất nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì bạn được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền như: Tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng…


Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện quy hoạch thường giá bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua. Đồng thời nếu bạn làm thủ tục công chứng thì xác suất được chấp nhận là rất thấp. Các công chứng viên sẽ từ chối làm giải quyết thủ tục sang tên cho đất quy hoạch. 


Trên đây là hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chi tiết và đơn giản nhất. Thủ tục đặt cọc hay chuyển nhượng nhà đất đều cần được công chứng hợp pháp, người mua không nên ký các hợp đồng viết tay để tránh trường hợp mất cả đất lẫn tiền.